Инженерные системы многоквартирных домов: советы по выбору и проектированию

Инженерные системы многоквартирного дома — это то, без чего не может функционировать ни одно современное здание. Они отвечают за работу коммунальных и слаботочных сетей. При этом не все собственники понимают, какие коммуникации относятся к общему имуществу МКД, кто отвечает за их содержание и что можно и нельзя менять при ремонте квартиры.

Разобраться в этих вопросах необходимо, если планируется перепланировка, замена оборудования или модернизация внутренних сетей. В этой статье расскажем, что такое инженерные сети многоквартирного дома, какие из них являются частью общего имущества, в чем особенности проектирования коммуникаций, а также какие работы требуют согласования. В завершение — рекомендации от специалистов РЕХАУ по выбору надежных инженерных решений для квартиры.

Что такое инженерные сети многоквартирного дома

Инженерные системы многоквартирных домов — это комплекс коммуникаций и оборудования, обеспечивающий техническое функционирование здания и комфортное проживание собственников. Простыми словами, это все то, что подает в квартиры воду, тепло, электричество, а также обеспечивает водоотведение, вентиляцию и другие коммунальные услуги.

Инженерные сети МКД включают в себя как трубопроводы, кабели, воздуховоды, так и инженерно—техническое оборудование: сантехнику, электрические щиты, счетчики и многое другое. Эти элементы бывают надземными и подземными, внутридомовыми и наружными, а также основными и дополнительными.

Правильно спроектированная инженерная сеть в МКД — это основа безопасной и удобной эксплуатации жилого помещения. От ее состояния зависит бесперебойное обеспечение горячим и холодным водоснабжением, отоплением, электричеством, а также функционирование вентиляции, связи, домофона и прочих услуг.

Какие инженерные коммуникации являются общим имуществом МКД

Согласно действующему законодательству, внутридомовые инженерные сети и оборудование многоквартирного дома входят в состав общего имущества. Это означает, что все собственники помещений являются совладельцами таких систем.

К общему имуществу относятся:

• сети холодного и горячего водоснабжения (от стояков до первых отключающих устройств);
• канализационные системы и водоотведение;
• газопроводы до запорной арматуры;
• внутридомовая система отопления, включая стояки и радиаторы;
• электрические сети от вводных щитов до этажных распределительных шкафов;
• слаботочные системы (домофоны, видеонаблюдение, сигнализация);
• система вентиляции, дымоудаления и мусороудаления.

Эти инженерные системы связаны со всеми помещениями и не могут рассматриваться как имущество отдельного собственника квартиры. Изменение их конфигурации без согласования является нарушением закона.

Этапы проектирования внутридомовых сетей

Разработка проекта инженерных систем многоквартирного дома — это обязательное техническое условие, от которого зависит безопасность эксплуатации и энергоэффективность здания. Без четкого проектного решения невозможно обеспечить корректную работу внутридомовых коммуникаций: водоснабжения, отопления, электроснабжения, вентиляции и других сетей.

Проектирование предполагает пять этапов.

1. Анализ потребностей здания

Специалисты изучают конструктивные особенности МКД (этажность, количество жилых и нежилых помещений), предполагаемое число жильцов, климатическую зону, а также нагрузки на инженерные сети. Например, в северных регионах потребуется система отопления с более высокой тепловой мощностью, а в домах повышенной этажности — усиленные насосные станции и более мощные стояки. Кроме того, оценивается техническое задание от застройщика, если оно имеется.

2. Выбор инженерной системы

В зависимости от характеристик здания и пожеланий заказчика определяется состав сетей МКД. Принципиальные решения принимаются по следующим направлениям:

• централизованное или автономное отопление;
• газовое или электрическое снабжение;
• система горячего водоснабжения — общедомовая или индивидуальная;
• тип вентиляции — естественная или принудительная;
• вид слаботочных систем — домофоны, видеонаблюдение, интернет и пр.

На этом же этапе происходит разграничение между общедомовыми и внутриквартирными коммуникациями, что важно как для дальнейшей эксплуатации, так и для соблюдения норм собственности.

3. Расчет технических параметров

Далее проектировщики переходят к инженерным расчетам и определяют диаметр трубопроводов, сечение кабелей, количество точек потребления, мощность оборудования, протяженность магистралей и другие параметры, которые привязаны к нормативным требованиям. Например, при проектировании холодного и горячего водоснабжения учитывается скорость потока, давление в сети и температурные показатели. Для системы отопления — теплопотери здания и расположение радиаторов.

Важно понимать, что параметры рассчитываются не произвольно, а на основе математических моделей, учитывающих реальную эксплуатационную нагрузку.

4. Планирование размещения оборудования

После завершения расчетов определяются места установки всех элементов инженерно—технической системы: стояков, распределительных коллекторов, санузлов, электрощитов, вентиляционных коробов и т. д. Правильное размещение оборудования позволяет сократить теплопотери, упростить обслуживание и обеспечить равномерную подачу ресурсов во все квартиры.

Например, сантехнические приборы должны быть установлены с учетом уклонов труб и удобства подключения. Электрощиты — с соблюдением норм пожарной безопасности и доступа. Отдельное внимание уделяется шумоизоляции, особенно при прокладке канализации.

5. Подготовка проектной документации

На финальном этапе формируется комплект технической документации, который включает планы, схемы, спецификации, пояснительные записки и расчетные таблицы. Документы необходимы как для согласования с надзорными органами, так и для проведения монтажных работ.

Качественно разработанный проект гарантирует, что инженерные системы будут функционировать надежно. Документация также служит основой для последующих эксплуатационных проверок и ремонтов. Проект инженерных коммуникаций должен быть выполнен сертифицированными специалистами и соответствовать актуальным нормативам. Только при соблюдении всех этапов проектирования можно обеспечить бесперебойную работу сетей, долгий срок службы оборудования и комфортное техническое обеспечение каждого жилого помещения.

Какие работы считаются переустройством, а какие нет

Планируя ремонт, особенно если он связан с  инженерными сетями многоквартирного дома, важно понимать, что не все работы можно производить без согласования. С точки зрения закона переустройством считается любое вмешательство в коммуникации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения.

Что считается переустройством

Переустройство инженерных систем в жилом доме — это изменение, затрагивающее конструктивные или функциональные элементы. Такие действия влияют и на техническое состояние здания, и на интересы других собственников. По этой причине требуется их обязательное согласование. В соответствии с Жилищным кодексом РФ к переустройству относятся следующие виды работ:

• перенос сантехнических приборов (унитазов, ванн, раковин);
• замена ванны на душевую кабину;
• установка или перенос газовых и электрических плит;
• прокладка новых сетей или изменение маршрута старых;
• устройство кухни-ниши или второго санузла.

Такие работы требуют получения разрешения от органов местного самоуправления. Без него вмешательства считаются самовольными, и собственник несет ответственность, вплоть до судебного решения о восстановлении прежнего состояния квартиры.

Что не является переустройством

Не все ремонтные работы в квартире подпадают под определение переустройства. Если изменения не затрагивают конструктивные элементы МКД и не требуют внесения изменений в технический паспорт помещения, согласование не требуется. К таким действиям относятся:

• замена трубопроводов, розеток, радиаторов в пределах существующей схемы;
• монтаж бытовой техники (стиральной машины, кондиционера);
• подключение приборов без изменения планировки и без затрагивания общедомового имущества.

Однако даже эти действия желательно предварительно согласовать с управляющей организацией.

Как выбрать инженерные системы для квартиры: советы от РЕХАУ

Выбор инженерных коммуникаций в МКД — это инвестиция на десятилетия. Ошибка на этом этапе грозит не только неэффективной работой системы, но и дорогостоящими переделками. РЕХАУ рекомендует:

1. Проектировать заранее. Даже простой перенос сантехники без проекта может привести к нарушению разграничения между индивидуальной и общедомовой собственностью.
2. Выбирать сертифицированные материалы. Трубы из сшитого полиэтилена соответствуют европейским стандартам и рассчитаны на срок службы до 50 лет.
3. Доверять монтаж профессионалам. Работа с инженерными сетями многоквартирного дома требует квалификации. У РЕХАУ есть база сертифицированных монтажников, обученных по собственной технологии.
4. Учитывать уровень шума и герметичность. Особенно в санузлах, кухнях и других помещениях с повышенной влажностью.

Инженерные системы РЕХАУ — это решение для тех, кто ценит надежность, соблюдение технических требований и длительный срок эксплуатации.

Если вы планируете модернизацию инженерных сетей в МКД, проконсультируйтесь со специалистом и убедитесь, что ваши действия не затрагивают общедомовое имущество. Грамотный выбор и установка инженерных систем в многоквартирном доме — залог комфортной жизни на долгие годы.